南宁市村庄规划设计通则

南宁市自然资源局

2024年10月

前   言

根据《广西壮族自治区自然资源厅关于印发贯彻落实2020年中央一号文件推进乡村振兴实施意见的通知（桂自然资发〔2020〕36号）》、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅广西壮族自治区住房城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知（桂自然资发〔2020〕70号）》和《广西壮族自治区自然资源厅关于加强和规范乡村建设规划许可管理工作的通知》（桂自然资规〔2020〕11号）等文件精神，明确“已有‘多规合一’村庄规划的,要严格按规划落实”，“没有‘多规合一’村庄规划的,制定农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则，对符合国土空间规划的可通过选址审查，对符合管控办法或设计通则的依据现行政策纳入规划后予以通过审查”。为进一步落实相关要求，南宁市住房和城乡建设局、南宁市自然资源局、南宁市农业农村局、南宁市城市管理综合行政执法局联合印发《南宁市加强农房管控工作实施方案的通知》（南住建〔2020〕411号）文件，提出“各县区制定农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则等文件，明确农房用地、高度、退让、间距等控制性内容，对农房建筑风貌、色彩等提出规划控制要求”。编制村庄规划的地区应符合《广西壮族自治区低成本实用性简易型村庄规划编制技术导则（试行）》的要求，严格依据村庄规划实施建设管理。对暂未编制村庄规划的地区，农房建设应按照农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则的控制内容进行审查。结合南宁市乡村建设管理的实践经验，并依据有关法律法规、政策文件和技术标准，南宁市自然资源局编制了《南宁市村庄规划设计通则》，重点对农村住宅、公共服务设施、市政公用设施的用地选址、建设标准、建筑控制提出管控要求。考虑到南宁市乡村建设规划许可的实际情况，以及乡村规划体制政策过渡时期的特点，本通则内容可待地方实践探索后总结并适时修订。

《南宁市村庄规划设计通则》主要内容包括五部分：总则、用地选址、建设标准、建筑控制和附则。

目   录

第一章  总则.................................................................... 1

第二章  用地选址........................................................................ 2

第一节  选址通用要求.......................................................... 2

第二节  住宅选址其他要求................................................. 4

第三节  公共服务设施选址其他要求................................ 5

第四节  市政公用设施选址其他要求................................ 7

第五节  产业用地选址其他要求........................................ 8

第三章  建设标准...................................................................... 10

第一节  总体要求................................................................. 10

第二节  住宅建设标准........................................................ 10

第三节  公共服务设施建设标准...................................... 10

第四节  产业项目建设标准............................................... 12

第四章  建筑控制...................................................................... 13

第一节 建筑临距控制.......................................................... 13

第二节 建筑高度控制.......................................................... 15

第三节 农房风貌控制.......................................................... 16

第四节 配套设施控制.......................................................... 16

第五章  附则............................................................................... 20

附录1：名词解释.......................................................................... 1

附录2：计算规则.......................................................................... 2

附录3：参照的法律法规、政策文件和标准规范................ 5

附录4：南宁市乡村新建农房风貌设计指引一览表............ 9

附图1：农村建筑临村内道路退距图示................................ 12

附图2：建筑临其他建筑间距图示......................................... 12

第一章  总则

第一条  为规范管理暂未编制“多规合一”的实用性村庄规划地区的乡村建设活动，根据国家、自治区、南宁市有关的政策文件，结合南宁市村庄特点和实际需要，制定本通则。

第二条  本通则以国家和地方相关法律法规、政策文件、标准规范等为编制依据（详见附录3）。

第三条  本通则适用于南宁市六城区和开发区城镇开发边界外无法定“多规合一”实用性村庄规划指导的村庄，主要涉及农村建筑中的村民住宅、公共服务设施等的新建、改建、扩建等建设管理。

南宁市各县、横州市、武鸣区结合地方实际情况，可参照执行。

第二章  用地选址

第一节  选址通用要求

第四条  村庄住宅、公共服务设施、市政公用设施选址应当遵循的一般原则：

（一）应选址在地质条件较好、环境适宜、交通方便的地段。

（二）合理用地，节约用地，新建村庄住宅、公共设施、市政公用设施应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有闲置宅基地、村内空闲地、村周边的丘陵坡地或其他未利用地，少占或不占耕地。

（三）在村庄布局的产业项目，原则上应为直接服务于乡村振兴和农村生产生活的项目，并符合村庄所在乡镇主体功能定位和相关产业规划，不得违背产业准入负面清单。

第五条  村庄住宅、公共服务设施不得在下列地点或地段选址：

（一）山体滑坡、泥石流、危岩、塌陷等地质灾害危险性大区（段）或次生灾害隐患易发地段。

（二）洪涝灾害危险地段。

（三）文物保护区。

（四）生态保护红线（原住居民住宅及必须的生产生活设施建设确需在生态保护红线内选址的，应符合《广西生态保护红线监管办法（试行）》的要求，并确保不突破所涉及的生态红线管理单元现有建设用地规模）、永久基本农田保护区、永久基本农田储备区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、风景名胜区核心保护区、历史文化核心保护范围内。

（五）输油、输气管道上、高压供电走廊下。

（六）危险化学品生产企业、危险化学品储存仓库或危房旁边。

（七）河道管理范围和水库、渠道的控制区范围内。

（八）法律、法规禁止建设建（构）筑物的其他区域。

第六条  在高铁、国道、省道等交通干线两侧新建农村建筑，必须满足以下铁路、公路退线要求：

（一）沿铁路两侧新建、扩建农村建筑，在满足《铁路安全管理条例》要求下，建筑退让铁路的距离还应当符合以下规定：

表2.1 建筑退让铁路距离控制指标表

（二）沿穿越村庄、城镇的公路两侧新建农村建筑，在满足《公路安全保护条例》的要求下，新建建筑边缘距公路用地外缘的距离一般应满足下表要求。新建农村村民聚居点、学校等公共场所选址与公路建筑控制区边界外缘的距离还应符合国道、省道不少于50米，县道、乡道不少于20米的标准，并尽可能在公路一侧建设。

表2.2 建筑退让公路距离控制指标表

注：公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。

第七条  沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建农村建筑，其后退线路边导线距离除有关规划和电力主管部门另有规定外，一般原则上不得小于以下距离：

表2.3 建筑退让电力线路控制指标表

第二节  住宅选址其他要求

第八条  除通用选址要求外，农村住宅选址还应当符合以下规定：

（一）相对集中、就近选址。

（二）有利生产、方便生活。

（三）严格控制利用山体切坡作为建设选址用地，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可作为选址用地。

（四）符合上位及相关规划针对住宅建设选址的管控要求。

第九条  村民新建住宅选址应征求用地建房相邻权益人的意见，并经村民小组会议审查讨论，三分之二以上村民小组成员或者三分之二以上村民代表同意，公示无异议。

第三节  公共服务设施选址其他要求

第十条  村级公共服务中心（含文化、体育、医疗卫生等设施）选址宜布置在位置适中、内外联系方便的地段，方便村民使用。

第十一条 农村小学选址应符合现行《中小学校设计规范（GB50099-2011）》、《农村普通中小学校建设标准（建标109-2008）》的规定，幼儿园选址应符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-2016）》（2019年版）、《幼儿园建设标准（建标175-2016）》的规定，需满足下表要求：

表2.4  小学、幼儿园其他选址要求一览表

第十二条 村级公共服务设施的配置应落实乡镇国土空间规划等上位规划及其他相关规划对公共服务设施的布置要求。公共服务设施宜依托行政村集中居民点或自然村组,综合考虑乡村居民常用交通方式，配置满足就近使用需求的服务要素,并注重相邻村庄之间服务要素的错位配置和共享使用，鼓励有条件的村村之间、村镇（乡）之间、村城之间共享公共服务设施，以促进农村土地节约集约利用，保障乡村基本公共服务水平,实现生产生活设施的便利化。   

第四节  市政公用设施选址其他要求

第十三条  除通用选址要求外，村内集中污水处理设施选址还应当符合以下规定：

（一）集约用地,尽量不拆迁、少占地，尽可能利用荒地和公共用地建设,不得占用永久基本农田、生态保护红线、饮用水源保护区。

（二）选址必须满足水源保护区划定控制要求，应在居住区的夏季主导风向的下风向、村庄水系下游，并应靠近受纳水体或农田灌溉区。

（三）宜综合考虑交通、供水、供电、土地权属、发展扩建等因素。

（四）宜设置在便于污水、污泥的收集、排放和再利用的区域。

（五）不宜靠近民房、学校及医院等敏感建筑。

（六）不宜设置在低洼易涝区。

第十四条  除通用选址要求外，公共厕所用地选址还应当符合以下规定：

（一）应选择不易积存雨水的地段。

（二）宜建在乡村地区的公共场所附件，以及人口较集中的区域。乡村附属式公共厕所可优先考虑与村委会、村民活动中心、老人活动站、卫生站、乡村旅游区（农家乐）等设施结合建设。乡村独立式公共厕所可优先考虑建在村入口、活动广场、停车场、集贸市场、乡村旅游区（农家乐）等人口集中区域。

（三）与集中式给水点和地下取水构筑物等的距离应大于30米。

（四）宜建在所服务区域的常年主导风向的下风向处。

第十五条  农村其他给水、环卫等市政公用设施选址应符合国家和地方有关标准的规定。

第五节  产业用地选址其他要求

第十六条   规模较大、工业化程度高、分散布局配套设施成本高的产业项目宜在产业园区内布局，具有一定规模的农产品加工宜在县城或有条件的乡镇城镇开发边界内集中布局。

第十七条  直接服务种植养殖业的农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业，单个项目用地规模不超过30亩的，原则上应集中在行政村村庄建设边界内。利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必需的配套设施建设，确保不占用永久基本农田和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌。

第十八条  乡村汽车加油加气站宜靠近公路布局，但不宜选在公路交叉路口附近。汽车加油加气站的选址还应符合有关规划、环境保护和防火安全的要求，并应选在交通便利、用户使用方便的地点。

第三章  建设标准

第一节  总体要求

第十九条  按照坚持底线思维、严格规划管理、高效服务便民的基本原则，严格控制村庄新增建设用地，充分利用存量土地，合理安排农村各类建设项目的规划建设，确保土地合理保护和开发利用。

第二节  住宅建设标准

第二十条  农村住宅建设应符合以下建设标准：

（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民宅基地面积：平原地区和城市郊区每户不得超过100平方米，丘陵地区和山区每户不得超过150平方米的上限要求。

（二）新增农房在符合规定宅基地用地面积前提下，每户建筑面积不得超过450平方米。

（三）原址翻建或改扩建住宅的，宅基地用地面积和建筑面积不得超过自治区规定的建设标准。 

第三节  公共服务设施建设标准

第二十一条  农村公共服务设施建设应符合以下建设标准：

（一）村级公共服务中心应按照《广西农村公共服务中心建设工程指导手册》相关要求和南宁市有关建设标准进行建设，建设内容具体包括：

表3.1 农村公共服务中心规划建设一览表

表3.2 旅游公共服务设施规划建设一览表

第二十二条  农村幼儿园的建设标准应符合现行《幼儿园建设标准（建标175-2016）》的要求、中小学校的建设标准应符合现行《农村普通中小学校建设标准（建标109-2008）》。

第二十三条  农村各类公共服务设施建设方案应取得村集体同意。

第四节  产业项目建设标准

第二十四条  农村产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发。

第二十五条   乡村产业项目按照审查通过的建设工程设计方案实施，具体产业项目方案审查由相关产业主管部门组织审查。

第二十六条  乡村加油站等设施建设标准应符合《汽车加油加气加氢站技术标准》（GB50156-2021）及国家现行有关标准的规定

第四章  建筑控制

第一节 建筑临距控制

第二十七条  农村建筑临距控制应符合以下一般规定：

（一）农村建筑间距应不妨害相邻权、地役权，应保证相邻房屋的正常采光和通行要求，并符合《农村防火规范（GB50039）》的规定。

（二）农村的厂房、仓库、公共建筑和建筑高度超过15米的居住建筑的建筑退让间距应执行国家标准《建筑设计防火规范（GB50016）》的规定。

（三）农村建筑的耐火等级不宜低于一、二级，建筑耐火等级的划分应符合现行国家标准《建筑设计防火规范（GB 50016）》的规定。严格控制建造四级耐火等级的建筑，建筑构件应尽量采用有不燃烧体或难燃烧体。

（四）集贸市场、厂房、仓库以及变压器、变电所(站)之间及与居住建筑的防火间距应符合现行国家标准《建筑设计防火规范（GB 50016）》的要求。

第二十八条  农村建筑临村内道路退距应符合以下规定：

（一）建筑临村内道路进行住宅建设，宜按下列要求退让道路：

1.新建住宅临路方向应与同侧相邻建筑外墙面边界齐平，保证沿路建筑的整齐美观。

2.临路方向退缩距离如村内有约定的，按照约定退让距离执行。

3.没有约定的，按照正向临路方向退缩建筑间距不宜小于3米(以道路中心线为基准)，侧向临路方向退缩建筑间距不宜小于2米(以道路中心线为基准)的规定执行（详见附图1）。

第二十九条  农村建筑临其他建筑间距应符合以下规定：

（一）农村建筑正向间距布置应满足通风和日照间距要求，新选址农房正向间距均不得小于6米（详见附图2）。阳台、屋檐等出挑物不应影响相邻房屋的正常通风、采光和正常使用。

（二）农村建筑山墙间距应符合以下规定：

1.相邻建筑为一、二级耐火等级建筑，即相邻住宅均为按照各县（市、区）住建部门编制的农房建设通用图集新建的农村住宅（一、二级耐火等级建筑）时，其间距（详见附图2）：

①建筑之间的防火间距不宜小于4m。

②当建筑相邻外墙上的门窗洞口面积之和小于等于该外墙面积的10%且不正对开设时，建筑之间的防火间距可减少为2米。

2.相邻建筑为三、四级耐火等级建筑，即按照各县（市、区）住建部门组织编制的农房建设通用图集的新建农村住宅（一、二级耐火等级建筑），相邻住宅为三、四级耐火等级建筑（已建的砖木结构、土木结构建筑）时，其间距（详见附图2）：

①建筑山墙之间的防火间距不宜小于6米（以建筑外墙边界为基准，建设联排式住宅的除外）。

②当建筑相邻外墙为不燃烧体（砖墙、夯土墙），墙上的门窗洞口面积之和小于等于该外墙面积的10%且不正对开设时，建筑之间的防火间距可为4米。

第二节 建筑高度控制

第三十条  农村建筑高度控制应符合以下一般规定：

（一）农村建筑高度除必须满足消防、安全、通风、日照等要求外，还应根据建筑物所在地区的实际情况来控制建筑高度。

（二）在飞机场等有净空要求的设施周围进行建设的，建筑高度应符合有关净空限制要求。

（三）在文物保护单位和历史文化名村、传统村落等具有历史文化意义的地区或建筑周围进行建设的，必须符合相应的保护条例，并应符合保护规划规定的高度控制要求。

（四）在自然保护区和重要的生态环境地区周围进行建设的，应符合相应的保护条例，保护规划的规定和城市设计的高度控制要求。

（五）在重要的城市景观环境地区周围进行建设的，应满足城市设计的高度控制要求。

第三十一条  农村新建住宅建筑层数严格控制在四层（含四层）以内，架空层层高超过2.2米（含2.2米）的，按1层计算层数，建筑总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。

第三十二条  农村公共服务设施建筑高度应符合以下规定：

（一）村级公共服务中心建筑按照审查通过的建设工程设计方案确定的建筑高度执行。

（二）农村小学的主要教学用房不应设在四层以上；农村幼儿园生活用房应布置在三层及以下。

第三节 农房风貌控制

第三十三条  农村建筑应按照各县（市、区）住建部门组织编制的农房建设通用图集进行建设，严格实施带图报建和按图验收制度。建筑风貌应符合《广西壮族自治区农村房屋特色风貌管控导则》、《南宁市全域推进乡村风貌提升指导手册（试行）》、《南宁市乡村农房风貌设计导则》等相关农房风貌管控文件的要求（详见附录4）。

第四节 配套设施控制

第三十四条  农村室内给水设施控制应符合以下规定：

（一）供水模式

1.市政集中供水

有市政供水管网覆盖的农村建筑，建筑室内给水管道应优先选择接入供水管网，并充分利用供水管网的水压直接供水。

2.分散供水

有条件建设集中式供水保障工程的村庄，采用联村、连片供水或单村供水；无条件建设集中式供水保障工程，但有水源、水量稳定、水质合格的村庄，可选择高位水池、入户管网等单户或联户分散式给水方式。

（二）供水管网

1.室内供水管网布置力求短而直。

2.为充分利用室外给水管网中的水压，给水引入管应布设在用水量最大处。

3.农村建筑内给水管网管径应满足生活用水对水质、水量、水压、安全供水，以及消防给水的要求。

4.农村建筑室内生活给水管道可布置成枝状管网。

5.管道不得布置在遇水会引起燃烧、爆炸的原料、产品和设备的上面。

第三十五条  农村室内排水设施应符合以下规定：

（一）污水处理

农村建筑生活污水不得直接外排，宜经过三格式化粪池或沼气池等污水处理设施处理达标后排放。

农村户内化粪池选址应避开主房，宜建在居室、厨房的下风向，并离水井、河道或其它地下取水构筑物30m以上，离农村饮用水水源地50m以上且禁止排入。

（二）排水管网

1.雨水管网

①农村建筑四周应设置排水沟渠，并与村内排水管沟相连接。排水沟渠的纵坡应不小于0.3%，宽度及深度应根据降雨量确定，宽度一般不宜小于150毫米，深度一般不小于120毫米。

②农村建筑屋面应设置雨水排水管道，并与房屋四周排水沟渠（管道）连接。

③雨水排水沟（管）渠材料可根据地方实际选用混凝土或砖石、鹅卵石、条石、管道等材料。

④应加强水排水沟渠日常清理维护，防止生活垃圾淤泥淤积堵塞，保证排水通畅。在保证排水顺畅的前提下，可结合排水沟渠形式，进行沿沟（渠）绿化。

2.污水管网

①农村建筑内生活污水收集宜采用暗管形式，集中收集生活污水。排污管道可根据地方实际选择混凝土管、塑料管等材料。

②农村建筑内化粪池污水排出管道管径不小于100毫米，炊事、洗衣、洗浴等污水排出管道管径不小于50毫米。

③污水管尽量呈直线布置，排水管应以短距离与通往村内污水处理设施的管网相连接。

④农村建筑内污水管道不得敷设在生活饮用水池（箱）上方，不得布置在遇水会引起燃烧、爆炸的原料、产品和设备的上面。

⑤污水管应尽量避免与其他管道或设备交叉。

（三）排放标准

农村生活污水处理设施出水的水质应达到《农村生活污水处理设施水污染物排放标准（DB45）》的相关要求。

第三十六条  农村户厕应符合以下规定：

（一）新建住宅应配套无害化卫生厕所。用水条件好的村屯，倡导建设水冲式厕所。

（二）户厕应选择独立的房间进行建设，与其他功能房间相独立，厕屋宜与厨房相互独立。

（三）缺水地区不具备上、下水设施的村庄，建议采用节水型脚踏式抽水冲便器，减少生活污水排放量。

（四）农村户厕应因地制宜，选择标准化的无害化处理设备或设施。用水条件较好的村屯，推广分户使用三格化粪池；不具备单户建设化粪池的农户，可选用联户建设共用无害化化粪池。

（五）推广应用的卫生厕所无害化设施主要有三格化粪池式、三联式沼气池式两种。水冲式厕所排出的粪便污水应与通往污水处理设施的管网相连接。

（六）农村户厕技术标准参照国家卫生健康委、农业农村部《关于印发农村户厕建设技术要求（试行）的通知》（国卫办规划函﹝2019﹞667号），农村三格式户厕建设技术标准参照《农村三格式户厕建设技术规范（GB/T 38836-2020）》。

第五章  附则

第三十七条  本通则由南宁市自然资源局负责解释。

第三十八条  本通则自2024年10月1日起施行，有效期五年。2022年11月印发的《南宁市村庄规划设计通则（试行）》不再执行。

第三十九条  本通则有关用语如下：

（一）在执行本通则的条文时，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1.表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

2.表示严格，在正常情况均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。

3.表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。

4.表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。

（二）条文中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。

附录1：名词解释

1.1六城区  是指南宁市青秀区、兴宁区、江南区、良庆区、邕宁区、西乡塘区。

1.2开发区  是指南宁高新技术产业开发区、广西-东盟经济技术开发区等有乡村管理事务的开发区。

1.3城镇开发边界  是指在一定时期内因城镇发展需要，可以集中进行城镇开发建设，重点完善城镇功能的区域边界，涉及城市、建制镇以及各类开发区等。

1.4农村建筑  是指农村建筑是农村居民点的房屋和附属设施的总称，主要包括居住建筑、公共建筑和生产性建筑3大类。

1.5农村宅基地  是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

1.6 ±0.000标高  是指建筑物室外地面标高。

1.7垂直投影面积 是指物体在垂直面上的投影面积，即水平平行光线照射到物体后，该物体在垂直平面上的影子所占的面积，即为垂直投影面积。 

1.8防火间距 是指防止着火建筑在一定时间内引燃相邻建筑，便于消防扑救的间隔距离。

1.9农村生活污水处理设施 是指对农村生活污水进行处理的集中式和分散式设施（含污水收集系统和处理系统）。